10 أسئلة هامة حول امتداد عقود الإيجار والتنازل عنها والتأجير من الباطن

إقرأ أيضاً

س : هل ينتهى عقد الايجار بوفاة المستأجر أو تركه للعين لأولاده وزوجته ؟

ج : لا ينتهى عقد الايجار بوفاة المستأجر إذا بقى فى العين أولاده من بعده ، وأقاربه حتى الدرجة الثالثة ، ويشترط أن يكون الإقامة للأقارب حتى الدرجة الثالثة مدة سنة سابقة على وفاة المستأجر ، وذلك قضت محكمة النقض المصرية بأن لعقد الإيجار طابع عائلي وجماعي لا يتعاقد فيه المستأجر ليسكن بمفرده ولكن ليعيش مع أفراد أسرته ومن يتراءى له إيواءاهم، وذلك طبقا للطعن 320 لسنة 44 ق جلسة 29/3/1978 .

س : هل يحق للمؤجر وضع شرط بالعقد ينص على عدم امتداد العقد لأقارب المستأجر؟

ج : النص على مخالفة القانون هو شرط باطل ، لأنه لا يجوز لأحد أن يتفق صراحة أو ضمناً على مخالفة القانون ، حيث قضت محكمة النقض فى حكم سابق لها بأن حق المستفيد من امتداد العقد مستمد من القانون مباشرة ، ومن ثم ما يرد بعقد الإيجار من شرط خاص بتحديد المستفيد من الإيجار يكون باطلا بطلان مطلقا لمخالفته نص أمر متعلق بالنظام العام.

س : ما هي شروط الامتداد لعقد الإيجار ، ومتى يتحقق الامتداد ؟

ج : إن المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن النص في المادة 29/1 من القانون رقم 49 لسنة 1977 على أنى ( لا ينتهي عقد إيجار المسكن بوفاة المستأجر أو تركه العين إذا بقى فيها زوجة أو أولاده أو أي من والديه الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك ، وبذلك يكون حدد ذلك القانون علي سبيل الحصر في التالي:
الوفاة : المقصود بها الوفاة الطبيعية أو الحكمية.
الترك : تخلي المستأجر بإرادته عن منفعة العين بغرض نقل المنفعة إلي من يقيمون معه.
-ولكن يشترط في ذلك الإقامة لمدة عام كامل مع المستأجر الأصلي قبل الوفاة
أو الترك إقامة مستقرة ومستمرة وغير متقطعة .

س : من هم المستفيدون الحقيقيون من مسألة امتداد عقد الإيجار للأماكن المخصصةلغرض السكنى ؟

أولاُ ‌: الزوج أو الزوجة : فالزوج يستفيد من امتداد عقد الإيجار إذا كانت المستأجرة الزوجة ، وكذلك الزوجة تستفيد من امتداد عقد الإيجار إذا كان المستأجر الزوج ، ولكن بشرط استمرارية رابطة الزوجية حتى الوفاة أو الترك ، وذلك وفقاً لم بق وقضي به في حكم شهير لمحكمة النقض بالحكم رقم 2665 لسنة 6 ق جلسة 25/3/1991.

ثانياً : الأولاد والوالدان : يستفيد من الامتداد القانوني لعقد الإيجار أولاد المستأجر ذكورا أو إناثا ممن يقيمون مع المستأجر الأصلي قبل وفاته أو تركه للعين المؤجرة ، ويقصد بهم هنا الأبناء الذين يثبت نسبهم طبقا للشريعة الاسلامية ، فالنسب بالتبني لا يعتد به ولا يمتد من خلاله عقد الإيجار.

ثالثاً : الحفيد : محكمة النقض المصرية أصدرت حكماَ حديثاَ لها حول ) امتداد عقد الإيجار للحفيد (، قالت فيه بـ: ) أحقية الحفيد في امتداد عقد الإيجار إليه من والده أو والدته (ابن أو ابنة المستأجر الأصلي) إذا كانت وفاة الأخير قبل صدور حكم المحكمة الدستورية في الطعن رقم 70 لسنة 18 قضائية ونشره بتاريخ 15/11/2002.

المحكمة فى حيثيات الحكم الصادر قالت أنه لما كان المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أن النص في المادة 29 من قانون إيجار الأماكن رقم 49 لسنة 1977 على أنه : ( لا ينتهي عقد إيجار المسكن بوفاة المستأجر أو تركه العين إذا بقى فيها زوجه أو أولاده أو أي من والديه الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك ، قد جاء عاماً غير مقيد بجيل واحد من المستأجرين ، ومن ثم فإن هذه القاعدة الواردة به يطرد تطبيقها سواء كان المستأجر المتوفى أو التارك هو من أبرم عقد الإيجار ابتداءً مع المالك ، أو من انتقل العقد قانوناً لصالحه بعد وفاة المستأجر الأصلي أو تركه العين.

س : لمن يمتد عقد الإيجار القديم حال تعدد الورثة للمستأجر الأصلي ؟

ج : جاء نص المادة 1 من القانون 6 لسنة 1997 لإيجار الأماكن غير السكنيةلتنص على الآتي : ( إذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجارى أو صناعي أو مهني أو حرفي ، فلا ينتهي العقد بموت المستأجر ويستمر لصالح الذين يستعملون العين من ورثته فى ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقا للعقد ، أزواجا وأقارب حتى الدرجة الثانية ، ذكورا وإناثا من قصر وبالغين ، يستوى فى ذلك أن يكون الاستعمال بالذات أو بواسطة نائب عنهم واعتبارا من اليوم التالي لتاريخ نشر هذا القانون المعدل ، لا يستمر العقد بموت أحد من أصحاب حق البقاء فى العين إلا لصالح المستفيدين من ورثة المستأجر الأصلي دون غيره ولمرة واحدة(وعليه فإن الامتداد يكون للورثة جميعا ممن عددهم النص شريطة استعمال العين فى ذات النشاط عند تحقق الامتداد ، أي وقت وقوع الامتداد ، وأن كان لهم حق التغيير بعد ذلك الحرفي لحرفي والمهني لمهني والتجاري لتجارى شريطة عدم الإضرار بسلامة المبنى ، وذلك وفقا للطعن المُقيد برقم 1679، س 69 ق ، بجلسة 2/06/ 2001 ، وعليه فإنه يجوز لورثة المستأجر الأصلي تغيير النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقاً للعقد بالشروط الآتية:

– ألا يُستعمل المكان أو يُسمح باستعماله بطريقة مُقلقة للراحة أو ضارة بسلامة المبنى أو بالصحة العامة أو فى أغراض مُنافية للآداب وهى الضوابط المنصوص
عليها بالمادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981.
– أن يكون الورثة قد استمروا قبل التغيير في مزاولة ذات النشاط الذي كان يزاوله المُستأجر الأصلي طبقاً للعقد.
– ألا يكون التغيير قد تم تحايلاً على أحكام القانون ، ويقع على عاتق المؤجر إثبات ذلك.

رأى محكمة النقض في هذا الموضوع :
ومن المُقرر فى قضاء النقض أن: ( المناط لامتداد عقد الإيجار لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي – بعد وفاة المستأجر إلى ورثته المُشار إليهم – هو استعمالهم العين في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقاً للعقد حال حياته ، وذلك بالنظر في وقت امتداد عقد الإيجار للمستفيدين من المستأجر الأصلي بعد وفاته باعتباره ضابطاً استلزمه المشرع للحفاظ على الرواج المالي والتجاري ويتعين على المؤجر تحرير عقد إيجار لهم ، إذ ينتقل حق الإيجار لصالحهم بقوة القانون ، ويحق لهم الانتفاع بالعين المؤجرة بذات الحقوق التي كانت للمستأجر الأصلي.

ولما كان للمستأجر وفقاً للمادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 أن يغير أوجه استعمال العين المؤجرة ما دام لا يسبب ضرراً بالمبنى أو بشاغليه وفقاً للضوابط التي استلزمتها هذه المادة ، ولم تتوافر في حقه إحدى الحالات التي تجيز الإخلاء والتي تضمنتها المادة المشار إليها ، فإنه يجوز لمن امتد إليه عقد الإيجار من ورثة المستأجر الأصلي وفقاً للقانون أن يغير فيما بعد النشاط الذي كان يمارسه مورثة من قبل وفاته ، ما دام لم يثبت المؤجر أن هذا التغيير قد تم تحايلاً على أحكام القانون أو أنه يلحق ضرراً بسلامة المبنى أو بشاغليه، وذلك طبقا للنقض المدني في الطعن رقم 6397 لسنة 62 قضائية – جلسة 4/7/1999.

س : ما هو الحال بعد وفاة المستأجر الأصلي وتولى ابنه من بعده إدارة المحل التجاري ، ثم وفاة هذا الابن وظهور ورثة آخرين ؟

ج : لما كانت المادة الأولى والثانية من القانون 6/1997 قد جاءت على هذا النحو :

المادة الأولى : كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجارى أو صناعي أو مهني أو حرفى ، فلا ينتهى العقد بموت المستأجر ويستمر لصالح الذين يستعملون العين من ورثته فى ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقا للعقد ، أزواجا وأقارب حتى الدرجة الثانية ، ذكورا وإناثا من قصر وبلغ ، يستوى فى ذلك أن يكون الاستعمال بالذات أو بوساطة نائب عنهم واعتبارا من اليوم التالي لتاريخ نشره هذا القانون المعدل ، لا يستمر العقد بموت أحد من أصحاب حق البقاء فى العين إلا لصالح المستفيدين من ورثة المستأجر الأصلي دون غيره ولمرة واحدة.

المادة الثانية : استثناء من أحكام الفقرة الأولى السابقة ، يستمر العقدلصالح من جاوزت قرابته من ورثة المستأجر المشار إليه في تلك الفقرة الدرجة الثانية ، متى كانت يده علي العين في تاريخ نشر هذا القانون تستند إلي حقه السابق في البقاء في العين ، وكان يستعملها في ذات النشاط الذى كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقا للعقد وينتهي العقد بقوة القانون بموته أو تركه إياها.

– وبهذا فإنه يتضح أن عقد الإيجار يستمر لصالح جميع ورثة المستأجر حتى الدرجة الثانية من الذين يستعملون العين في ذات نشاطه المدون في العقد ، أو الذي اتفق عليه كتابة بين المؤجر والمورث فيما بعد تحرير عقد الإيجار ، ولا يكون الاستمرار إلا لمرة واحدة ، فإن مات واحد من المستفيدين يظل العقد لصالح باقي الورثة الخاصين للمستأجر الأصلي بذات الشروط والأوضاع.

س : هل يجوز التنازل عن عقد الإيجار من الباطن ؟

ج : يختلف التنازل عن عقد الإيجار والإيجار من الباطن من الناحية العملية والقانونية فيما إذا كان العقد يخضع للقانون القديم أو الجديد كالتالي:

أولاً : فيما يخص العقود القديمة : وهي العقود المحررة قبل 31/1/1996 ،والأصل فيها أنه لا يجوز التنازل عن عقد الإيجار أو التأجير من الباطن إلا إذا كان مسموح به في العقد ، أو بموافقة كتابية من المالك إذا كان غير مسموح به في العقد.

ثانياً : فيما يخص العقود الجديدة : وهي العقود المحررة بعد 31/1/1996 ، والأصل فيها أنه يجوز التنازل عن عقد الإيجار والإيجار من الباطن ، والعقود المطبوعة الآن يوجد بها بند السماح للمستأجر بالتنازل عن الإيجار أو التأجير من الباطن ، فإذا رفض المالك ذلك يقوم بشطب هذا البند أثناء تحرير العقد مع المستأجر ، وهنا لا يجوز للمستأجر التنازل عن الإيجار أو التأجير من الباطن إلا بموافقة كتابية من المالك ، ولكن إذا لم يقم المالك بشطب هذا البند يحق للمستأجر التنازل عن الإيجار أو الإيجار من الباطن.

س : ما هو الوضع القانوني إذا قام المستأجر بالتنازل عن عقد الإيجار أو الإيجار من الباطن دون النص بالعقد أو بغير موافقة كتابية من المالك ؟

ج : إذا قام المستأجر بذلك يحق للمالك فسخ عقد الإيجار مع المستأجر لمخالفته الشرط المانع ( الشرط الصريح الفاسخ ) وطرده من العين المؤجرة ، والرجوع عليه بالتعويض عن الأضرار التي لحقت به ، كما يلتزم المستأجر بتعويض المتنازل له عن الإيجار أو المستأجر من الباطن ، إلا إذا كان هما علي علم بمخالفة المستأجر للشرط المانع فلا يحق لهما المطالبة بالتعويض من الناحية القانونية.

س : ما هو الفرق بين التنازل عن عقد الإيجار والإيجار من الباطن من حيث مدة الإيجار؟

ج :الفرق بين التنازل عن عقد الإيجار والإيجار من الباطن من حيث مدة الإيجار ، بالنسبة عن التنازل عن عقد الإيجار فالمستأجر يتنازل عن العقد بجميع التزاماته بما فيها المدة فلا يجوز له التنازل عن العقد جزء من مدة الإيجار ولا يتنازل عن الجزء الآخر ، أما في الإيجار من الباطن يجوز للمستأجر تأجير العين جزء من مدة العقد فقط أي لو مدة العقد سنة يجوز له تأجير مدة 6 أشهر منها لمستأجر آخر.

س : هل تخضع الأماكن المؤجرة مفروش لقانون إيجار الأماكن ؟

ج : عرفت المادة 558 من القانون المدني عقد الإيجار بأنه: ( عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينة لقاء أجر معلوم ) ، أما تعريف المكان فهو كل شيء يتمتع بنوع من الثبات وله حيز يمكن إغلاقه ، والمكان هو العنصر الأساسي فى في عقد الإيجار ، ومن ثم فإن الأماكن المؤجرة مفروش لا تخضع من الناحية العملية لقانون إيجار الأماكن ، وذلك لأنها تقع تحت قانون الأماكن التجارية ، وليس الشقق السكنية.